안녕하세요, 노마드정입니다 👋

늦어서 죄송합니다. 이번 주에 발리로 여러 손님들이 많이 찾아주셨는데.. 정말 재밌었지만, 외향형 내향형 반반인 저에게는 혼자 있을 시간이 없어서 조금 많이 버거운 주였네요. 아침, 점심, 저녁, 저녁 약속이 있는 주였어요..

이번주에는 “인도네시아 발리에서 땅 사는 구체적인 방법” 에 대해 더 자세히 in-depth 로 다뤄보려고 해요. 혹시 인도네시아나 발리에 투자를 생각하고 계셨던 분이 있으면 오늘 포스팅 참고하셔서 준비해보시면 되겠습니다. 인터넷에도 잘 나와있지 않은 최신 현지 정보들을 가득 담았습니다. 저희는 자카르타/발리 로펌과 파트너십을 맺고 인도네시아의 모든 프로세스를 진행하고 있어서, 대부분은 법률 검토를 한 번 거친 내용이라고 보시면 될 것 같습니다. (물론 앞으로 어떻게 달라질지는 모르지만요.)

Table of Contents

• Travel Journal

• The Nomad Solopreneur

  • 인도네시아 발리에서 땅 사는 구체적인 가이드:

    • 서론: 발리에서의 투자 시작하기

    • 1장: 토지 탐색 - 목표 설정하기

    • 2장: 실사 - 주의 깊게 점검하기

• 해외 부동산 투자 실전 만담회 남은 시리즈:

• 깨비 호텔 오너가 되실래요?

Travel Journal

#집이 제일 좋아요

다시 오랜만에 “집”으로 돌아와서 이 글을 쓰고 있어요. 몇 달 동안 여행을 하다가 짐을 풀어놓는 순간에는 어쩐지 가슴이 찡하더군요. 여행의 마무리는 집에 돌아와서까지라던데. 짐을 풀고 옷을 옷걸이에 하나씩 걸어 놓는데, 바쁘게 돌아다니고 느끼느라 묵었던 감정들이 하나씩 하나씩 올라오는 거에요.

꿈에서 반쯤 깬 듯한 느낌, 제 동네로 돌아오니 모든 게 익숙하면서도 왜인지 아직도 꿈에서 깨지 못한 듯 몽롱한 기분이네요. 그렇게 불평불만을 하면서 고생하다 오기는 했지만 정말 재미있었어요. 오자마자 바로 내년의 euro summer 를 계획하고 있으니까요..

The Nomad Solopreneur

인도네시아 발리에서 땅 사는 구체적인 가이드:

검색해도 안 나오는 정보 가득 | 2년간 개고생하면서 알게 된 생활 정보

지난 한 달 동안 해외 부동산 투자에 관심 있는 분들께 설문으로 어떤 나라에 관심이 있는지 여쭤보았는데요.

총 120분 넘게 답변해주신 결과, 거의 50%가 동남아에 투자하려고 한다고 답변해주셨고, 그 중에서 절반 넘게 인도네시아 (발리)에 관심을 가져주셨습니다. 인도네시아 이후에는 태국, 말레이시아가 이었고요, 유럽에서는 포르투갈, 스페인, 그리스, 이탈리아 순서로 답변이 이어졌습니다.

많은 분들과 이야기하다보면, 발리 인도네시아에 땅 사는 것을 생각 중이었다고 얘기를 해주시면서 또 물어보시는 건 - 인도네시아에서 땅 사는 거 불법이지 않나요? 땅 사는 거 쉬운가요? 라는 질문들입니다.

충분히 일리가 있는 질문들이에요. 국내에서도 땅을 사려고 하다보면 사기니 소송이니, 사고 나면 빚이 있다던지 다양한 문제들이 있는데, 해외에서 땅 사려면 아무래도 더 복잡하고 어렵게 느껴지죠.

그래서, 해외에서 부동산 사는 거 얼마나 힘드냐구요? 사실은 정말 힘들었어요.. 한국에서는 상상도 못할 일들이 있었거든요.

서론: 발리에서의 투자 시작하기

지금 저희는 발리 메데위에서 깨비 호텔을 잘 짓고 있습니다. 깨비 호텔의 부지 정보는 다음과 같아요. 토지대장이나 추가 내용이 궁금하시면 여기서 보실 수 있어요.

작년 8월 즈음 임장을 다녀오고, 이후 변호사와의 별도 due diligence 1달간의 과정을 거쳐 국토부를 직접 방문하여 서류를 검토하고 소유 가족의 가족증명서까지 확인한 후, 공증인과 변호사를 데리고 계약을 하고, 대금을 지불하고, 서류상 이름을 바꾸고 새로운 땅 라이센스를 신청해서 - 자카르타에서 사람이 나와 땅을 직접 방문하고 실사를 다녀간 후 - 최종 라이센스를 발급 받기까지 거의 1년 가까이 걸렸습니다.

공식적으로는 1년이 걸렸지만, 사실 호텔 부지를 알아보기 시작한 건 2022년 말부터였으니, 거래가 무산된 사례들을 포함하면 총 2년의 시간이 소요되었다고 보시면 됩니다. 첫 번째 해에는 마지막 단계에서 두 건의 거래가 무산되었고, 제가 개인적으로 롬복에서도 토지를 구매했지만, 결국 그곳에서는 프로젝트를 진행하지 않기로 결정했거든요.

이 모든 과정을 통해 많은 것을 배웠고, 그 경험을 바탕으로 발리에서 토지를 구매하는 과정을 단계별로 알려드리려고 합니다. 발리와 인도네시아에서 토지를 구매하는 건 어디든 같은 법률을 따릅니다. 지역별 관행은 조금씩 다르겠지만요.

1장: 토지 탐색 - 목표 설정하기

토지를 구매하기 전에, 무엇을 원하는지, 어떤 시장을 타겟으로 할지, 어떤 종류의 프로퍼티를 개발하고 싶은지 명확히 해야 합니다. 또한, 어떤 종류의 소유권(임대권이나 소유권)을 추구하는지, 투자 목표(단기 투자, 장기 투자, 현금 흐름 등)가 무엇인지를 결정해야 하죠. 이 모든 정보는 토지를 검색하고 선택하는 데 있어 중요한 기준이 됩니다.

투자 목표를 설정할 때 중요한 것 중 하나는 먼저 인도네시아의 토지의 소유권 형태를 이해하는 것입니다. 발리에서 토지를 구매할 때는 주로 두 가지 소유권 형태를 고려하게 됩니다:

투자 목표에 따라 선택해야 할 전략이 달라집니다:

• 장기 투자: 장기적인 자금 흐름에 여유가 있고, 포트폴리오 분산이나 상속 등의 목적을 가지고 있다면, 향후 5-20년 후에 가치가 상승할 것으로 예상되는 지역에 Freehold로 토지를 구매하는 것이 유리합니다. 이런 전략은 큰 가치 상승을 노리는 방법으로, 신중한 시장 조사와 미래 가치 예측이 필수적입니다.

• 단기 투자: 이미 시장에서 주목받고 있는 지역에 투자하여 2-5년 내에 빠른 수익을 실현하고자 한다면, 리스든 프리홀드든 상관없이 땅을 구매하고 개발하여 판매하거나 임대하는 전략을 고려할 수 있습니다. 이 방법은 빠른 시간 내에 투자금 회수와 수익 실현이 가능합니다.

• 현금 흐름 확보: 당장의 현금 흐름을 목적으로 하고 있다면, 이미 인기가 있는 지역에서 저렴한 비용으로 빌라나 다른 부동산을 구매하여 임대 서비스를 제공하는 것이 적합합니다. 이 방법은 즉각적인 수입을 생성할 수 있으며, 관리가 상대적으로 용이합니다.

현실적인 타임라인
발리에서 토지를 찾는 건 투자 단계 중 가장 어려운 일일지도 몰라요. 여기에서 부동산 개발자들과의 인터뷰를 통해 알게 된 것은, 토지를 찾는 데 평균적으로 3-4개월은 족히 걸린다는 것입니다. 토지가 중앙 정부 시스템에 모두 등록되어 있지 않고, 모든 토지 정보를 한데 모은 단일 플랫폼도 존재하지 않습니다. 대부분의 토지는 인터넷에 등록이 안 되어 있죠. 그리고 토지매매가가 토지장부에 기록되지 않습니다. 그러다보니 심지어 바로 옆에 붙은 땅끼리 가격 차이가 2배, 3배에 이르기도 합니다.

또한, 발리의 많은 토지는 녹지구역으로 지정되어 있어 개발이 불가능합니다. 현지 가격으로 토지를 찾는 가장 좋은 방법은 현지에 직접 가서 현지인들과 친구가 되고 마을 사람들을 통해 토지를 찾는 것입니다. 하지만 이를 위해서는 현지 친구와 인도네시아어를 할 줄 아는 것이 필요합니다. 영어 쓰는 순간 가격이 두세배는 뛰거든요?

제 경우, 두 개의 토지를 구매했는데, 각각 찾는 데 3-4개월이 걸렸습니다. 그리고 계약 마지막 단계에서 무산된 세 건의 토지가 있었으며, 이에 대해서는 다음 장에서 자세히 다루겠습니다. 별도의 라이센스 발급이 필요없는 리스홀드라고 할지라도 실사와 모든 이전 절차를 포함하여 거래를 완전히 마무리하는 데 평균적으로 4-6개월이 소요되었습니다. (물론 숙련되거나 기존 네트워크가 있다면 더 빠른 진행이 가능하겠지만요)

땅을 그래서 어떻게 찾냐고요?

사실 제일 좋은 건, 현지인을 통해서 땅 오너 또는 오너의 친구에게 직접 소개를 받는 거죠. 가격이 다르거든요. 쉽게는 2-3배 차이가 나고요. 무엇보다, 발리에는 대부분의 매물이 온라인에 나와있지 않습니다. 그래서 좋은 땅들은 다들 이렇게 알음알음 많이 찾습니다.

현실적으로 외국인에게 이는 어렵기 때문에 결국 부동산 업체들을 통해서 알아보는 게 가장 빠르고 효율적인 방법이기는 한데, 부동산들 워크인하면 얼굴 하얗고 영어밖에 못하는 외국인에게는 억 소리 나는 땅밖을 아주 비싸게 보여주는 걸 여러 번 봤습니다.

인도네시아 현지 부동산 사이트들을 통해 보는 게 (가격면에서) 조금 더 낫기는 하지만, 결국 온라인에 올라온 순간 현지 가격과는 아주 큰 차이가 난다고 보면 됩니다.

2장: 실사 - 주의 깊게 점검하기

인도네시아에서 토지 실사 과정은 매우 중요하며, 여기서 특히 여러 예상치 못한 문제들이 발생할 수 있습니다. 저는 마지막 단계에서 세 번이나 거래가 무산되었었거든요.

첫 번째 사례에서는 구매 결정하기로 하고 3주나 기다려서 토지대장을 받아보았는데, 알고보니 Green zone (그린벨트) 였고, 두 번째에는, 구매하기로 했는데 주인이 계약금을 받기 전까지 토지대장을 보여주지 않겠다며 서류를 이주고 삼주고 기싸움하며 안 넘기더군요. 세 번째에는, 토지를 보러 갔는데 현장에서 본인이 주인이라고 이야기하는 사람이 나타났습니다. 그런데 이야기하는 땅의 모양이 다른 거에요. 가족 상속 분쟁 가능성이 있겠다고 판단해 취소했습니다.

잠깐, 더 들어가기 전에 알아야할 게 있어요:

인도네시아 토지 zoning 은 토지 구매시 반드시 확인해야하는 정보입니다. 해당 정부 사이트에서 토지별 모양과 위치, zoning 등을 확인할 수 있습니다:
https://gistaru.atrbpn.go.id/rdtrinteraktif/

다만, 조금만 시골로 가도 아직 전산상 등록되지 않은 토지가 대부분이며, 이런 경우에는 직접 로컬 동사무소에 방문하여 종이로 된 토지대장을 받아와야합니다. (줄 길고 몇 주가 걸릴 수도 있음, 빠르게 되기를 원한다면 항상 약간의 뇌물을 가져가야함)

토지 대장이 서류 상으로는 문제가 없더라도 인도네시아라는 제 3세계에서는 우리가 상상도 못하는 일들이 벌어지기도 합니다. 저희는 땅을 구매할 때 공증인이 진짜 공증인인지 공증인의 라이센스까지 확인했습니다. 정말로 안전한 거래를 위해서는, 부동산 에이전트가 진짜 라이센스가 있는 에이전트인지 (대부분 아님), 변호사가 진짜 변호사인지 (아닐 때도 많음), 땅 주인은 진짜 땅주인인지 (땅주인 시늉하는 사람 많음) 등 별 걸 다 확인해야 하죠.

흔한 발리의 땅 구매시 발생하는 법적 문제들:

1. 서류 진위 문제

   토지 매매 과정에서 또 다른 흔한 문제는 실제 토지 소유자가 서류상 소유자와 다르거나 서류가 위조될 수 있다는 것입니다. 이런 정보들은 서류상으로 파악하기 어렵기 때문에, 실사를 할 때는 현지인과 친해지고 바하사 인도네시아어를 할 줄 아는 것이 도움이 됩니다. 가장 흔한 사례는 판매자의 말과 서류에 등록된 정보가 상이한 경우로, 서류를 요청했을 때 계약금을 먼저 요구하는 것은 종종 서류에 문제가 있음을 시사합니다. 제 경우에는 서류를 검토한 결과, 땅의 일부가 그린벨트로 지정되어 있거나, 실사 과정에서 땅의 모양이 서류상과 다른 경우가 발견되었습니다. 이런 경험들은 최종 단계에서 여러 건의 땅 거래가 무산된 원인이 되었습니다.

2. 가족 상속 문제

   발리에서의 토지 거래 시 자주 발생하는 큰 이슈 중 하나입니다. 많은 가족들이 토지를 자녀들에게 공평하게 분배하며, 가끔은 자녀 중 한 명이 다른 이들이 모르게 부모의 토지를 팔려고 시도하기도 합니다. 이러한 행동은 법적 분쟁으로 이어질 수 있고, 때로는 친척 중 하나가 토지를 팔았음에도 불구하고 다른 사람이 소송을 제기하여 법정 다툼으로 발전할 수 있습니다.

3. '더블 부킹(double booking)'

   또 다른 일반적인 문제는 한 토지를 여러 사람에게 판매하는 것입니다. 토지 매매가 이루어지고 공증 및 등기 절차가 완료되기까지의 시간 차이로 인해 발생합니다. 이 과정은 때로는 몇 주가 걸릴 수 있으며, 이 시간 동안 같은 토지가 여러 명에게 팔릴 수 있습니다.

이 모든 경험을 통해 배운 교훈은 발리에서 토지를 구매할 때는 각별히 주의해야 하며, 모든 법적 절차를 철저히 이해하고 준비하는 것이 중요하다는 것입니다.

3장: 법적 절차 - 소유권 이전

땅을 구매하기로 결정했다면, 이제 해당 지역 관할하는 공증인을 선정하고 그리로 이동하여 필요하다면 변호사도 대동하여 땅 계약을 진행하면 됩니다.

땅 계약의 경우 스탠다드라는 게 잘 없고 대부분은 다 개별적인 계약인데요, 대체로 현지에서 대금은 한번에 현금으로 받으려는 경우가 많고, 혹은 2-3번에 나눠서 지불하는 식으로 계약을 하는 것을 많이 봤습니다. 네고하는 과정에서 지면 안됩니다..!

• Freehold: 구매시 세금은 구매 가격의 약 5%이며, 보통 구매자와 판매자가 반반 나눠냅니다.

• notary fee: 보통 1% 이나, 지역이나 딜에 따라서 0.5~3%까지 다양합니다.

• agent fee: 보통 땅값이나 집값에 포함되어 있는 경우가 많은 것 같습니다

• 이외에도 라이센스 피, due diligence 피 등은 필요에 따라 별도로 지불해야합니다.

또한 대출이 궁금하신 분들도 계실텐데, 인도네시아에서는 내가 돈이 얼마나 많던지 상관없이 외국인이나 외국 회사 대출 거의 안 나온다고 보면 됩니다. 대신 아직 상대적으로 가격이 저렴해서 좀 할만 하다고 할 수 있죠. 또는 친구들과 나눠서 함께 법인에 투자하고, 법인을 통해 땅이나 건물을 소유하는 식으로 하면 부담을 낮출 수 있습니다.

이렇게 소유를 하게 된다면, 한국에서는 “해외 부동산 투자"가 아닌 “법인 투자”로 잡히게 되고, 이에 따라 수익금을 “배당금”으로 받게 된다면 금융 소득으로 잡혀서, 소득으로 잡히지 않고 연간 2000만원 정도까지는 15.5%의 세율을 적용받는다고 지지난주 세무사님께서 조언해주셨습니다. 관련해서는 향후 다시 정확히 확인한 후 정리해드릴게요.

모두에게 궁금한 내용이 아닐 수도 있는데, 너무 자세히 얘기한 건 아닌가 싶네요. 혹시 나중에라도 인도네시아에서 땅을 구매하실 일이 있다면 이번 편으로 돌아와서 참고해주시면 될 것 같습니다. 저희가 깨비 호텔을 짓기 위해 2년간 공부하고 경험하고 변호사와 이야기하면서 배운 것들을 모두 담은 거니까요. 혹시 필요하신 분께 도움이 되면 좋겠습니다.

해외 부동산 투자 실전 만담회 남은 시리즈:

현재 해외에서 부동산을 구매하고 판매해본 있는 사람들의 경험 공유 만담회

3회: 에어비앤비로 수익 내기 (8/25 9/1 오전 10시) (시간변경)

에어비앤비를 통해 수익을 내는 방법에 대해 자세히 알아봅니다. 에어비앤비를 시작하는 두 가지 주요 방법과 투자 전략, 아비트리지, 렌트투바이 계약 등을 소개합니다. 일주일 만에 에어비앤비를 10개씩 셋업하는 400개 운영하는 친구의 리얼 노하우와 운영 및 관리 노하우를 공유하며, 에어비앤비 운영에 적합한 지역들을 리뷰합니다.

• 패널: 한국 에어비앤비 다수 운영 경험자 (익명으로 라이브 참여)

• 컨설팅: 에어비엔비 셋업&운영 전문 업체 Welgo founder Ed (전세계 400개 이상 운영, 평균 별점 4.92)

4회: 해외 부동산 비자로 노마드 라이프스타일 설계 (TBD)

해외 부동산 투자를 통해 라이프스타일을 설계하는 방법을 제시합니다. 골든비자와 디지털노마드 비자의 혜택과 신청 방법, 세금 최적화와 자산 상속 전략을 설명합니다. 또한, 부동산 투자로 인한 라이프스타일 변화와 Plan B에 대한 다양한 논의를 진행합니다.

패널: 섭외 중, 혹시 해외 부동산 투자 경험을 함께 나누고 싶은 분 계시면 연락주세요.

궁금한 점이나 추가로 다뤄줬으면하는 사항이 있다면 [email protected] 으로 이메일 주세요.

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깨비 호텔 오너가 되실래요?

깨비 호텔 투자: 유닛 8개 중 3개 판매 완료, 건설 시작 전까지 마지막 할인 기회