안녕하세요, 노마드정입니다 👋

헤헤, 저는 아직도 바르셀로나입니다. 저도 왜 아직도 제가 여기 있는지 모르겠습니다. 다음주에 다시 시칠리아로 가요. 거기서 사귄 친구가 잠시 지내라고 방을 내어줘서, 지난번에 실패했던(?) 시칠리아 트립을 다시 시도합니다.

그리고는 베를린에 Garbicz 라는 숲 속 페스티벌에 가요. 베를린 사람들이 폴란드 숲 속에서 여는 페스티벌인데, 6일간 진행되며 텐트 치고 호숫가 숲에서 몇 천명 정도 같이 모여 놀아요. 돈 내고 갈까하다가 친구가 “아티스트들의 멘탈관리”를 해주는(?) 봉사자를 구한다고 해서, 공짜로 가게 되었어요. 가서 소식 전할게요.

오늘은 부동산 관련하여 실행에 바로 옮길 수 있는 내용이 많습니다.

Table of Contents

• Travel Journal

• The Nomad Solopreneur

  • 1. 일반적인 시장 트렌드 조사

  • 2. 법적 및 시장 비용 조사

  • 3. 에어비앤비 임대 수익률 및 시장 트렌드 분석

  • 4. 현장 방문 및 분석

  • 결론

• Gabbi Hotel Update

  • 이벤트 공지

Travel Journal

#한주스킵.. 일만했음

사실 이번주는 여행은 하나도 안하고 쳐박혀서 일만 했기 때문에.. 쉬어가는 주였습니다. 여행을 열심히 하면서 일도 열심히 한다는 건 불가능에 가까워요.. 오전에 일어나면 집 앞 카페에 내려가 간단한 아침밥을 해결하며 글을 좀 쓰고, 오후에는 방에서 개발하고 컨텐츠만 만들며 일주일을 보냈네요. 그래서 Travel Journal 은 한 주 쉬어갑니다..

The Nomad Solopreneur

#노마드부동산 #해외부동산 #에어비앤비 해볼까?

Q. 2주만에 해외에 에어비엔비를 오픈하고 올 수 있을까?

저 아는 친구가 있어요. 30대 초반 나이에, 전세계에 에어비앤비를 400개 운영하고 있는 친구인데요. 그 친구가 얘기해줬어요. 에어비앤비, 일주일에 15개씩 자기는 오픈할 수 있다구. 어떻게 하는지도 자세히 알려줬는데요, 그동안 알고만 있고 실행에 옮기지는 못하고 있었습니다.

3주 전쯤 예정에 없게 바르셀로나에 왔었는데요..! 오며 숙소를 보는데, 바르셀로나 싸다고 들었는데 전혀 싸지가 않더라구요. 벙커베드 하나가 7-10만원 하는 것을 보며.. 그런데도 대부분 만실인 걸 보고 아니 여기.. 집값대비 렌트비가 엄청 나오네? 에어비앤비하면 엄청 돈 되겠는데? 라는 생각을 했었습니다.

그리고 부동산을 알아봤는데, 실제로 여기 수익률이 엄청 좋더라구요. 여기서 제일 흥하는 건 시내 중심가에 있는 2베드룸 집들이었는데, 세상에, 하루에 평균 30만원쯤 하더군요.

그런데 반면, 렌트를 하려고 알아보니 해당 지역 투베드룸들이 한 달에 월세로 1200 유로 정도가 나왔어요. 일박에 평균 140 유로쯤 받고 86%의 오큐펀시를 보이니.. 아주 괜찮은데?

해서 매물을 한참을 알아보던중..! 불법인 걸 알았습니다. 불법인데 그냥 불법이 아니고, 2028년까지 전면금지에 새로운 라이센스 발급이 중단된지 몇 년 되어 새로 하는 에어비앤비 = 전부 빼박 불법이더라구요. 물론 잠깐 하고 튀면 되겠지.. 라고도 생각해봤지만 혹시 스페인에 또 놀러올 수도 있을 것 같아서 고이 접었습니다. (심지어 거리에서 관광객 다 나가라고 시위하더라구요)

온김에 하나 해놓고 가고 싶은데..
바르셀로나는 안 되지만, 다른 곳 어디 하나 또 괜찮은 곳 없나?
—> 라는 질문에서 이 뉴스레터가 튀어나게 되었습니다.

결론부터 얘기하면, 챗지피티 님에게 저는 “그리스 크레타”로 가라 라는 지령을 받았습니다..

저 그리스 한 번도 안 가봤어요. 그런데 데이터가 저를 그리로 보내네요?

해외 에어비앤비 투자 시장 조사 가이드

이번 뉴스레터에서는 해외에서 다음 잠재적인 에어비앤비를 찾는 방법에 대해 단계별로 제가 어떻게 생각했는지를 공유하려고 해요. (전문적인 가이드나 투자 권유가 아니며, 그냥 단순하게 저는 이렇게 합니다란 제 개인의 전략 공유로 봐주세요.)

에어비앤비를 할 때도 먼저 내가 원하는 것을 아는 게 중요한 것 같아요. 각자의 라이프스타일이 다르고 따라서 각자가 잘 아는 마켓이 다르니까요. 예를 들어, 싱글 20대인 저는 60대가 가고 싶은 여행지와 인테리어 취향은 아마 모를거에요. 제 나이 또래, 놀기도 좋아하지만 자연도 좋아하는 노마드들의 취향은 남들보다 더 잘 알겠지만요.

에어비앤비를 할 때도 그냥 돈 될 것 같은 것보다는 ‘나’의 취향과 상황을 먼저 고려했습니다.

Q. 어느 나라로 갈 것인가?

• 니치 마켓 = 내가 좋아하는 여행취향, 숙소취향 = 노마드들이 모여있고 자연에 가까운 공기 좋고 물 좋은 곳

• 현실적으로 나의 라이프스타일에 도움이 되는 곳 = 비자도 나오고 수익도 볼 수 있는 곳

• 구매 vs 렌탈 아비트리지: 아예 집을 구매를 해서 돌릴 것인지 아님 렌트를 1-2년 해서 쪼개 단기 렌탈을 줄 것인지 골라야하는데, 단기 렌트를 해서 1-2년 보다가 구매를 고려. 즉, 구매를 고려하는 지역(또는 건축을 생각하는 지역)에서 렌탈 아비트리지 시행.

1. 일반적인 시장 트렌드 조사

#최근 뜨는 여행지는 어디인가?
사용툴: Nomadlist

항상 그 때 그때 뜨는 여행지가 있습니다. 아직은 유명하지 않지만 아는 사람들 사이에서 입소문 나는 곳들. 그런 곳들은 보통 시간이 지나면 빵 떠서 그 때부터 관광 상품으로 개발되는 경우가 많죠. 그러나 그 이전에 별 관광 인프라도 없을 때부터 천천히 뜨는 지역들이 있습니다.

저는 노마드들 사이에서 살기 좋다고 매기는 도시랭킹사이트가 있어요. 위 도시들을 기준으로 여행합니다. 보통 노마드들이 살기 좋다고 여기는 곳은: 물가가 비싸지 않고, 인터넷이 빠르고, 안전하고, 자연도 이쁘면서 영한 재미있는 파티가 많은 곳들이 많습니다.

- 팁: 입소문과 Nomad List를 사용해 떠오르는 노마드 목적지를 찾고, 도시를 피하고 자연에 가까운 지역을 선호해요. 5-10년 후에 뜰 가능성이 있는 곳을 찾았어요. 주로 지금 랭킹권에 있는 곳들 중 유럽은 스페인 지방과, 포르투갈의 마을들이 많더라구요.

2. 법적 및 시장 비용 조사

#법적으로 사업하기 가장 쉽고, ROI 높은 곳?
- 구매 시 자산 상승 가능성이 있으며 게다가 비자도 나오는 곳?
사용툴: ChatGPT

1. 외국인의 부동산 투자 규정(구매 또는 임대)

한국에서 에어비앤비 불법인 건 많이들 알고 계신데요, 요즘 정말 많이 잡더래요. 최근 직장생활하며 패시브 인컴을 위해 한국에 단독주택을 빌려 에어비앤비 했던 주변 친구도 신고가 들어왔다고. 그 얘기 듣고 생각 중이었던 스페인, 포르투갈에서 외국인 부동산 불법이 아닌가 알아봤는데, 스페인, 포르투갈에서는 외국인이 부동산을 구매할 수는 있다고 하더라구요.

2. 단기 임대 규제 및 라이센스 확인

그런데 단기 임대업은 또 다른 문제였어요. 스페인 중에서도 바르셀로나에서는 2022년인가부터 단기 임대에 대한 새로운 라이센스 발급이 전면 중단됐고, 2028년까지 에어비앤비를 전면 금지할 계획이라는 걸 알게 됐어요. 포르투갈은 라이센스가 되긴 하지만 도심 관광 지역은 잘 안되고 시골만 된다라는 내용도 알게 알게되었습니다. .

- 팁: 에어비앤비 운영의 합법성 여부를 항상 확인하세요. 많은 나라에서 불법으로 간주되며, 벌금이나 추방의 위험이 있습니다. 또한, 외국인이 부동산을 투자하거나 사업을 할 수 있는지, 비자가 필요한지 여부를 확인하는 것이 중요해요

조사 결과, 바르셀로나에서 불법으로 에어비앤비를 운영하면 큰 벌금을 물거나 비자에 문제가 생길 수 있다는 걸 알게 됐어요.

3. 해당 지역의 일반적인 부동산 가격 및 시장 트렌드(상승 여부) 5년 분석

해당 지역에서 부동산 구매도 생각을 해봐서, 위에 리스트에 나온 스페인, 포르투갈의 도시 중 살고 싶은 리스본, 바르셀로나 등의 지난 5년 간 부동산 가격을 알아봤습니다.

저는 구매가가 너무 높은 도시에는 들어갈 수도 없거니와, 애초에 지금 핫한 마켓이 아닌 5-10년 후에 뜰만한 지역에 투자를 하고 싶었어요.

챗지피티에게 이 세가지 요소를 모두 고려하여 이렇게 물어봤습니다.

Q. 제일 아직 물가도 부동산 가격도 높지 않으면서, 에어비앤비 투자 ROI 제일 좋고 단기 임대 라이센스 받기 쉬운 유럽 나라가 어디야?

총 5개의 도시로 좁혀지더라구요. 발렌시아, 크레타, 포르토, Zakynthos, Alentejo 이렇게요. 표를 보면 크레타가 ROI 도 제일 좋고, 싸고, 라이센스도 쉬운 것을 볼 수 있습니다.

이중에서 제가 집을 사놓고 자주 오면서 살고 싶은 도시가 있나 생각해봤어요. 저는 그리스 크레타는 살만 하겠다고 생각했고, 원래 마음에 담아뒀던 바르셀로나, 리스본도 고려는 해보고 싶었습니다. 이 셋을 비교해봤어요.

이 세 도시의 지난 5년간 부동산 가격 상승률과 임대업 수익 상승률을 비교해보니, 셋다 오르고 있기는 하지만 부동산 가격 오른 것에 비해 임대업 수익이 크레타가 비교적 더 올라서, ROI 가 좋은가 싶더라구요.

이것도 다 챗지피티가 해준 건데요, 이런 것도 되길래 여러 가지를 더 비교 분석해보았습니다. 결론적으로, 바르셀로나랑 리스본은 3-4년전에 샀으면 지금 대박인데 지금은 평균적으로 집 값도 렌탈비도 가격이 40%나 올라서, 같은 기간 10% 오른 크레타가 더 나을 것 같다는 판단을 했습니다.

크레타로 정했으니 이제 ROI 를 한 번 보고 싶었는데요.

3. 에어비앤비 임대 수익률 및 시장 트렌드 분석

#비용은 낮고 수익률은 좋은 지역은?
사용툴: Airbtics

1. 임대 수익률 ROI 계산

Airbtics.com 은 에어비앤비 데이터를 모아 정리해서 보여주는 인사이트 툴인데요, 노마드인서울 멤버이신 재석님이 운영중이십니다. 예전에는 직접 에어비앤비를 하다가, 현재는 데이터 툴을 만드는데 집중하고 계시다는데요.

아래와 같이 지역을 고르면 그 곳의 방이 얼마나 차있는지, 매출이 얼만지, 평균 가격은 얼마인지 등 데이터를 정리해서 보여줘요.

하나 당황한 것은, 어 분명 ChatGPT는 이 섬이 수익률이 좋다고 했는데, 그 중 도시 하나를 찍어서 보니 별로 매출이나 인기가 없다고 나오더라구요.

아까 바르셀로나는 엄청 좋았는데.. 이게 남는 게 맞는 것인가 하면서 그리스의 다른 섬도 조사를 해봅니다.

2. 잠재 지역의 시장 트렌드 분석

바르셀로나의 법적 제한과 높은 벌금의 가능성을 고려해서, 에어비앤비 투자를 위한 더 적합한 지역을 찾기 위해 유럽의 다른 지역으로 연구를 확장했어요.

- 팁: ChatGPT를 사용해 지난 5년간의 임대 수익 데이터를 요청하고, 임대 수익 시장과 부동산 가격 시장을 구분했어요. 예를 들어, 발리는 낮은 취득 비용과 높은 임대 수익을 제공합니다.

산토리니 섬 같은 경우는 비슷한 곳에 있음에도 불구하고 이름값 덕인지, 평균 하루 1박 가격도 3배가 넘고 매출도 거의 4-5배 가까이 되더군요.

다시 돌아와서 리스본도 한 번 보면, 리스본은 수치가 엄청 좋아요. 아무래도 최근 40% 오른 이유가 있나봅니다. 핫플은 핫플이에요.

리스본 너어 괜찮은데?

내친김에 계산기도 두들겨봤어요. 지역, 구매가, 운영유지비, 등을 넣으면 집 구조와 트렌드에 따라 예상 수익을 계산해줘요.

4. 현장 방문 및 분석

- 현장을 방문해서 시장을 직접 확인해요:

1. 사전에 목록 조회 계획

여러 도시를 고려한 후, 저는 크레타, 그리스 또는 리스본으로 가기로 결정했어요. 여기서는 높은 수익률과 낮은 비용, 외국인으로서 비교적 에어비앤비 사업을 쉽게 할 수 있는 장점이 있었어요. 추가로, 만약 유럽에 오래 살고 싶으면 디지털노마드 비자도 받을 수 있어요.

2. 현장에서 1-2주 동안 체류하며 트렌드 및 시장 조건 분석

현장에서 지역을 평가하고, 발길이 얼마나 잦은지, 접근성이 어떤지 등을 확인하기 위해 1-2주간의 여행을 계획했어요.

3. 구매 전에 1-2년간 임대를 고려

만약 크레타에서 에어비앤비를 한다면, 크레타에서 1-2년간 임대를 한 후, 1년에 3-6개월을 거주하고, 거주하지 않는 기간 동안 렌트를 줄 계획이에요. 그리고 나서 수치가 괜찮다면 그 지역에 집을 구매를 하는 것도 고려를 하고 있죠.

그 에어비앤비 400개 하는 친구 왈, 이 정도 하고 나서 보니 자긴 이제 렌탈 아비트리지보다는 구매를 선호한다고 해요.

4. 방문 전 현지 부동산 웹사이트들에 연락하여 리스팅 뷰잉 예약

현지 부동산 웹사이트에서 목록을 검색하고, 연락해서 뷰잉들을 예약해요. 포르투갈 같은 경우는 Idealista 라는 서비스를, 그리스는 다른 서비스를 이용합니다. 이것도 ChatGPT 한테 물어보면 부동산 서비스 리스트를 줍니다.

현장 방문 시 일주일 정도 체류할 계획이에요. 2-3일 만에 분석하기에는 부족한 것 같아요. 사전에 뷰잉을 예약하고, 도착해서는 발로 직접 지역을 확인할 예정이에요. 집의 인테리어는 비교적 쉽게 업그레이드 할 수 있지만, 소음 수준이나 커뮤니티 분위기 같은 미묘한 요소는 직접 확인해야 하는 것 같아요. 최소한 1-2주간 현지에 머물며 커뮤니티와 지역의 분위기를 파악하는 것도 중요하고요. 처음에는 몇 달에서 1년 정도 임대해보고, 이후 구매를 고려할 계획입니다.

결론

이런 단계를 따라 조사해 에어비앤비 투자를 위한 유망한 시장을 식별하고, 결정을 내릴 예정이에요. 바르셀로나에서의 경험은 법적 문제와 시장 트렌드를 확인하는 게 얼마나 중요한지 보여줬고, 결국 크레타, 그리스와 같은 더 적합한 옵션을 탐색하게 만들었어요.

솔직히 지금 좀 여행하다 피곤해서 집에 돌아갈까 아님 갈까말까 고민중인데요. 여러분 투표에 맡기겠습니다.

여러분이 가라고 하는 곳으로 가겠습니다.

Gabbi Hotel Update

이번주 일요일에 만담회가 있어요. 호주, 싱가포르, 발리 살며 여기서 뭔가를 사본 저희 깨비 파운더들이 참여합니다. 직접 만나 이야기를 들어보세요. 토크가 끝난 이후, 궁금하신 분들을 위해 간단한 깨비 호텔 설명도 드립니다.

이벤트 공지

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현재 해외에서 부동산을 샀거나 에어비앤비를 하고 있는 사람들의 경험 공유 만담회

• 일시: 28일 일요일 오전 10시 (한국시간)

• 줌 온라인 세션으로 참여 - 링크는 아래서 신청해주시면 이메일로 드립니다.

패널:

• 캐시: 현재 발리 관련 / 유럽 투자 관련 리서치 공유

• 지니: 싱 호주 한국 발리 부동산 투자 실적 공유

  • Ex-director at Bank. 깨비 코파운더.

  • 한국, 싱, 호주, 발리에 모두 각각 부동산 보유.

  • 싱 에어비앤비 2채 운영 경험

• 재석: 데이터를 기반으로 한 에어비앤비 어드바이스

  • 에어비앤비 데이터 솔루션 Airbtics.com 대표

  • 이전 에어비앤비 운영 노하우,

  • 에어비틱스 운영하며 얻은 디비 베이스 어드바이스

• 레이: 한국 부동산 공동 투자 경험 공유

  • 현직 뱅커, 깨비 코파운더

  • 한국 부동산 구매 및 임대업 운영 경험 다수

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