안녕하세요, 노마드정입니다 👋

늦어서 죄송합니다. 해외 부동산 만담회가 끝나는대로 동시에 보내드리려고 타이밍을 만담회 시간과 맞췄어요. 이번주에는 에어비앤비 30개 운영했던 친구, 350개 운영하는 친구 그리고 제 개인적인 경험담을 모두 섞어 실제로 에어비앤비를 시작하고 운영하는데 필요한 모든 것을 아낌없이 아주 절절히 녹여냈답니다. 읽어보시고 유용하다면, 주변에 공유 부탁드려요 🤍 

Table of Contents

• Travel Journal

• The Nomad Solopreneur

  • 해외에서 에어비앤비를 시작하는 법 :

    • WHY 에어비앤비?

    • 어느 나라에서 시작할 것인가?

    • 매물 구하기 - 살 것인가, 빌릴 것인가

    • Interior 집 꾸미기

    • ROI 수익률은 그래서 얼마?

    • Case Study 실제 사례 공유:

    • Superhost 슈퍼호스트 되어야해?

    • Operation 운영하기

    • Review 후기 관리하기

    • CS 고객응대하기

• 해외 부동산 투자 실전 만담회 남은 시리즈:

  • 추가 앵콜 4회: 해외 에어비앤비 with Welgo 전문호스팅 업체 패널 (영문) (TB …

• 깨비 호텔 오너가 되실래요?

Travel Journal

발리로 저희 깨비팀이 모두 모이고 있어요. 내일 우붓에 가서 일주일 간 다같이 요가 및 명상 수련을 하러 갑니다 🧘 

The Nomad Solopreneur

해외에서 에어비앤비를 시작하는 법 :

에어비앤비 400개 운영하는 친구의 사업노트 

오늘은 해외에서 에어비앤비를 시작하는 과정에 대한 저만의 인사이트와, 실제 경험을 바탕으로 한 심층적인 이야기를 나누고자 해요. 이번 뉴스레터에서는 저의 경험과 한국에서 에어비앤비 30개 하던 친구 S, 전세계적으로 350개 이상의 전문 에어비앤비 호스팅 업체의 파운더인 친구 Ed와의 인터뷰를 통해 얻은 통찰력을 결합하여 여러분에게 전달할 예정입니다.

Ed에 대한 소개: Ed는 세계 곳곳에서 350개 이상의 에어비앤비를 운영하는 전문가로, 부동산 및 호스피탈리티 산업에서 4년 이상의 경력을 가지고 있습니다.

WHY 에어비앤비?

에어비앤비를 하는 이유는 간단합니다. 시작이 싸고, 빠르기 때문이죠. 그리고 돈을 많이 벌 수 있으니까요. 평균적으로 장기 렌탈 시 월에 2000 USD 받을 룸이 에어비앤비를 돌리면 6000-8000 USD를 받을 수 있습니다. 장기 임대에 비해 에어비앤비를 통한 수익은 훨씬 높을 수 있으며, 운영 관리를 잘한다면 높은 수익률을 달성할 수 있습니다.

물론, 그렇게 빠르고 쉽다면 누구나 다 하겠죠. 우선 가장 큰 문제는 법입니다. 싸고 빠르기 때문에 많은 도시에서 우후죽순으로 에어비앤비가 늘어나면서, 전반적으로 주민들 사는 동네 집값이 뛰었고, 그에 따라 많은 도시에서 에어비앤비를 금지했습니다. 예를 들어, 바르셀로나가 그 대표적인 예죠. 이미 모든 신규 단기 렌탈 라이센스를 발급 중단했고, 2028년까지 모든 에어비앤비가 금지될 예정입니다. 한국에서 역시 현재 대부분의 에어비앤비가 불법으로 운영되고, 잡히면 처벌도 받을 수 있죠. 최근에 에어비앤비 감시 및 처벌이 늘어나게 되었고요.

그렇다면, 합법인 곳을 찾아서, 거기서 시작하면 되지 않냐고요? 맞아요. 그 질문에서 이 시리즈가 시작되었습니다.

어느 나라에서 시작할 것인가?

나라별 에어비앤비 수익률, 자산 상승 가능성, 합법 여부 등에 대한 답변은 지난 뉴스레터에서 다뤘어요: https://nomadcats.co/p/how-to-start-airbnb

자산 상승 가능성이나 수익률이 높은 지역 뿐만 아니라, 시장을 고를 때는 내 취향이나 내 라이프스타일과도 맞을 것을 고려하면 좋을 것 같습니다.

매물 구하기 - 살 것인가, 빌릴 것인가

• 렌탈 아비트라지 (Rental Arbitrage) vs 직접 소유 (Owning) : 방을 빌려주려면 방이 있어야겠죠. 방은 누군가에게 빌리거나, 또는 사서 빌려줄 수 있습니다. 빌려서 빌려주는 걸 렌탈 아비트리지라고 하는데요. 렌탈 아비트라지는 초기 비용이 낮지만, 수익률이 낮고, 구매는 초기 비용이 높지만 장기적인 수익성과 자산 가치 증가에 유리합니다.

Interior 집 꾸미기

인테리어는 집의 위치 다음으로 에어비앤비의 성패와 가격을 좌우하는 아주 중요한 요소입니다. 에어비앤비는 사실상 작은 호텔과도 같이 사람들에게 인지되고, 소비되거든요. 그래서 사람들은 예쁜 집을 선호합니다. 이 말은, 이쁘면 돈을 훨씬 올려서 받아도 소비되는 플랫폼이기도 하다는 이야기입니다. 매출과 디자인이 직결되기에, 초기 투자 비용은 조금 올라가지만 그만큼 1박당 받을 수 있는 가격도 바로 올라가게 되죠.

신축을 사서 가구만 놓고 내놓든, 오래된 집을 사서 레노해서 내놓든, 혹은 아예 다 만들어진 집을 가져다 운영만 하든, 각각 장단점이 있는데요. 전문적으로 하는 친구들의 벤치마크를 참고해보자면:

• 퍼니싱 (furnishing): 거실과 방 하나가 있는 빈 스튜디오 하나를 적절히 꾸미는 데는 약 $1,500과 1-2주의 시간이 소요됩니다. (럭셔리는 아니지만 꽤 괜찮은 디자인을 IKEA 등의 가구를 통해 딜리버리하는 경우)

• 리노베이션 (renocation) : 오래된 집을 사서 레노해서 내놓는 과정은 집 상태에 따라 예상보다 많은 비용과 시간을 요구할 수 있으며, 최소 2-3개월 정도는 소요됩니다. 다만 레노가 필요한 집의 경우는 시가보다 훨씬 싸게 구할 수도 있으므로, 시간과 실력만 있다면 ROI 를 단번에 올릴 수 있는 기회이기도 합니다.

• 건축해서 하는 경우 : (는 잘 없지만) 발리에서 저희는 직접 깨비 호텔 프로젝트 을 지어서 하고 있으며, 개인적으로도 따로 롬복과 다른 지역에 타이니하우스를 지으려고 준비 중입니다. 집의 형태에 따라 건축 기간은 상이합니다. 호텔 프로젝트는 규모가 큰 프로젝트이다 보니 15-18개월 정도 소요될 것으로 예상중이지만, 타이니하우스는 완공에서 퍼니싱까지 4-6개월 정도를 예상하고 있습니다. 비용은 이전 옵션 두 가지에 비해 천정부지로 올라가지만, 비용은 신축을 구매하는 것 대비 1/3~1/2 정도 밖에 되지 않습니다.

ROI 수익률은 그래서 얼마?

Ed 의 자료에 따르면, 수익을 위해 운영되는 전문 에어비앤비들의 마진은 보통 17% 정도라고 합니다. 다 떼고 남는 게 17% 정도라는 건데요, 95% 정도 오큐펀시가 나오면서 잘 운영하고 있는 그들의 마진은 보통 27-30% 정도 된다고 하네요.

보통 청소비는 에어비앤비 청소비에 별도로 청구를 해서 커버하고 (청소비 항목이 따로 있습니다), 전체에서 에어비앤비에 5-15% 정도 서비스 피를 내게 됩니다. 그러고 남는 금액에서 대출금이나, 월세를 내고, 관리비 등 고정비 제하고 나면 남는 게 저 정도를 목표로 하게 됩니다.

현재 금리가 3.5%고, 월세로 돌릴 경우에는 보통 5% 정도 예상하며, 주식에 SP500 넣을 때는 연간 6-10% 정도 예상하니, 고정 17%면 꽤 높은 편이라고 볼 수 있습니다.

Case Study 실제 사례 공유:

1. 직접 살던 집을 내놓은 경우

보통 이렇게들 시작하죠..

제가 처음으로 에어비앤비를 운영한 것은, 한국에서 잠깐 사용하던 강남 원룸을 렌트줬던 것이었습니다. 친구랑 같이 빌렸던 원룸이라, 잠시 살다가 친구는 해외로 가고, 저는 여행을 가게 되었는데요. 그러면서 남은 기간을 비워두기 애매해 에어비앤비로 잠깐 돌려볼까? 하고 집을 꾸몄었습니다.

이미 제가 살던 집이라 사실 따로 무언가를 구매하지는 않았고, 개인 물품만 좀 치운 후 리스팅할 때 모든 걸 깔끔하게 다듬고 사진만 찍어서 올렸었네요. 몇 년 전이라 기억이 정확히는 안 나는데, 단기라 관리비 포함 월 90 정도를 내고 있었고, 1박에 6-7만원 정도에 빌려줬던 것 같아요. 위치 덕분에 올리자마자 꽤 인기가 있었지만, 애초에 수익용이 아니라 여행갈 때 비워두지 않기 위한 것이었으므로 몇 번 하고 말았습니다.

2. 렌탈아비트리지 - 월세를 내며 인테리어해서 내놓은 경우

위에서 잠깐 언급했던 에어비앤비 강남에서 30개 하던 친구 자료입니다. (코로나 때 다 접었지만..) 당시에는 한국에 에어비앤비가 들어온 지 얼마 안 됐을 시기라, 지금처럼 많이 하고 있지도 않았고 법률 문제도 명확하게 판례가 별로 없는 상황이었는데요.. 강남 오피스텔을 월세로 빌려서, 일주일 만에 퍼니싱(가구)를 하고, 바로 매물을 에어비앤비에 내놓는 방식이었습니다. 내부 자료를 좀 공개해보자면:

지금은 한국에서 위와 같은 형식으로 하는 게 불법이지만, “렌탈 아비트리지” 모델로서 해외에서 얼마든지 복제해서 운영이 가능합니다. 레퍼런스로 봐주시면 되겠습니다.

tip: “렌탈 아비트리지” 수익 계산기는 이전에 언급했던 Airbitics 를 통해 사용해볼 수 있습니다.

만약 위 에어비앤비 통계 / 계산기 등 시장 조사용 데이터 서비스 Airbtics 를 사용해보고 싶으시다면 결제 시 Coupon: NOMADJUNG 으로 20% 디스카운트 받아보실 수 있습니다.

3. 장기 렌트해서 약간의 레노를 곁들인 경우

발리에 와서는 현재 저희 깨비하우스를 레노할 기회가 있었는데요.

좋은 위치지만 오래된 창고로 쓰이던 투베드룸 50평짜리 집을 싯가 대비 30% 이상 싸게 구해서 연계약으로 장기 렌탈을 하기로 했고, 돈 한 500-600을 들여서 몇 개월 동안 살짝의 레노와 퍼니싱을 했습니다. 부엌과 에어컨 등을 설치하고, 전기 캐퍼시티를 올리고, 모든 가구들을 커스텀으로 맞추고 있던 가구들은 재배치했죠. 많은 걸 수리하기도 했고요. (아직도 계속 수리중입니다만)

4. 직접 건축해서 쓰는 경우 (모듈러 하우스)

지금 건축해서 렌탈 준비 중인 타이니 하우스도 있는데요. 이 경우에는 모듈로 만들어서, 건축에 약 4000 정도를 쓰고, 하루 숙박은 10-15만원 정도 받을 수 있을 것으로 예상하고 있습니다. 만약 좀 더 경력이 쌓이면 건축비가 내려가고, 오큐펀시를 늘릴 수도 있겠죠.

5. 이게 다 귀찮으시다면.. 깨비 호텔처럼 돈만 내면 - 원하는 만큼 소유하고, 알아서 다 매니징해드리고 수익만 돌려드리는 방식도 있답니다 🙂 

보통 에어비앤비는 좋은 위치에 있으면 대부분 그냥 잘 됩니다. 좋은 위치가 아니라면 컨셉이 확실해야하죠. 멀리까지 오고 싶게요. 그래서 돈을 잘 벌고 싶으면, “좋은 위치 집을 싯가보다 싸게 구하면” 그게 잘 되는 정석이라고 할 수 있습니다.

그러나 나만의 시장을 개척하고 싶다면, 나만의 니치마켓을 선정하여 데이터를 보고 그 시장에 진입하는 것도 좋죠. 타이니하우스와 같은 경우에는, 대부분의 잘 되는 집들이 리모트한 로케이션이고, 산 위인 경우가 많았습니다. Ed 의 경우에는, “유니크한 경험”을 제공하는 특별한 컨셉 하우스를 전문으로 합니다. 거기에 맞춰서 맞춰서 시장 조사를 한다고 해요.

Superhost 슈퍼호스트 되어야해?

에어비앤비 오큐펀시 즉 예약률을 높이려면 슈퍼호스트가 되는 게 유리합니다. 슈퍼호스트가 되는 순간, 검색하면 먼저 상단에 뜰 뿐만 아니라 우선적으로 추천되고, 게스트들도 슈퍼호스트가 하는 곳이라고 하면 신규 숙소라고 해도 더 믿고 에약하는 경향이 있거든요.

에어비앤비 슈퍼호스트 되는 법은 페이지에 나와있는데요.

누구나 슈퍼호스트가 될 수 있는데, 매해 4번, 정해진 기간에 슈퍼호스트 심사를 진행합니다. 100일 이상의 숙박을 진행해야하므로, 슈퍼호스트가 되는데는 3개월 이상의 시간이 필요합니다. 보통 최소 4-5개월은 걸린다고 보면 될 것 같습니다. 구조를 가지고 성실하게 운영한 친구들은 대부분 4-5개월 지나면 자동으로 달았던 것 같아요.

Operation 운영하기

Ed 라는 친구는 이스라엘의 자기 집 하나를 내놓는 것에서 시작했지만, 결국 해외에 나가서 여러 개를 셋업하면서 마닐라, 캘리포니아, 리스본 등으로 해외 도시로 하나씩 확장해나갔는데요. 이런식으로 해외의 내가 거주하지 않는 도시로 확장할 때는 노하우가 좀 필요합니다.

운영, CS 라는 게 에어비앤비 일의 거진 다라고도 할 수 있거든요. 잘하는 법은 정해져 있지만, 모르면 굉장히 스트레스를 받는 일이기도 합니다. 많은 초보 호스트 분들이 에어비앤비를 하다가 이 지점에서 스트레스를 받아서 접기도 해요.

집은 항상 어딘가가 고장나거나 망가져서, 수리와 메인터넌스를 해야하고, 고객 분들도 100명이 온다고 하면 진상 고객들도 항상 껴서 오거든요. 기본으로 해야 하는 청소와 관리 이외에도, 이러한 부분들에 꾸준히 신경을 써야하고, 또 손님들 기분을 상하지 않게 하면서 동시에 빠르게 답변들을 해줘야 하기 때문에 적성에 맞지 않다면 상당히 이래저래 신경 쓰이는 일은 맞습니다.

한 번 시스템화가 되고 자동화가 되고 나면 괜찮지만, 직접 모든 걸 운영하는 사람이라면 전업으로 해야할만큼 손이 이래저래 많이 갑니다.

다행이라면, 여러분 생각보다는 진상 고객은 많지 않습니다. 에어비앤비에는 숙소 뿐만 아니라 고객에 대한 평점과 리뷰도 남기 때문에, 이런 부분들을 통해 아주 진상 고객들은 좀 거를 수 있기도 하죠. 집이 망가지거나 도난되는 것에 대해서도, 에어비앤비가 보험을 제공하고 있기도 합니다. 그러니까 분명 사고가 터지기는 하고, 진상 고객도 분명히 나오기는 하지만, 생각보다 자주 있는 일은 아니에요.

해외 시장에서 성공적으로 전문적인 에어비앤비를 운영하기 위해서는 현장 운영팀 <> 가상 지원팀 최소 두 팀이 협업을 해야합니다.

• 한 팀은 매일 현장에서 발로 뛰고 (현장 운영팀)

  • 모든 재고 등을 관리하는 하우스키핑 관리자 1명

  • 운영 방법, 장소에 정통하고 현장에서 활동하는 사람 1명

• 한 팀은 현장 운영팀 업무를 크로스체크하고, 데이터를 보고 전략과 인사이트를 제공해야하죠. (가장 지원팀)

  
  <현장운영팀은 최소 3-7년 정도 경력이 있는 단단한 사람이 좋습니다. 호스피털리티나 비슷한 직종에서 일을 했던 사람이 좋죠. Ed 는 주변 호텔에 가서 매니저를 섭외해 온다고 합니다.>

팀이 한 번 셋업되고 나면, 데이터를 통해 니치마켓을 찾고, 2명의 현장 운영 팀으로 일주일에 15개의 에어비앤비를 처음보는 도시에서 셋업할 수 있다고 합니다. (모든 노하우가 축적된 팀에서 전문적으로 하는 경우임을 감안)

만약 대규모로 팀을 움직이지 않는 경우라면, 다음의 경우 중 선택해볼 수 있습니다:

1. 매니지먼트 회사 하이어링 : 관광지라면 청소와 빨래, 매니지먼트를 해주는 업체들이 보통 많습니다. 모든 걸 해주는 업체들은 보통 매출의 15-30% 정도 떼는 것 같습니다.

2. 직접 운영팀 만들기: 위와 같이 효율적인 운영을 위해 현장과 백오피스 팀이 협력하여 데이터를 기반으로 전략을 수립하고 실행하는 팀을 셋업할 수도 있습니다. 다만 아주 리모트한 위치이거나 여러 개의 방을 관리할 때 필요하겠죠.

3. 청소 업체 하나 선정 + CS 는 직접 관리하기 : 소규모로 할 때는 이런 식으로 할 때가 가장 많은 것 같습니다. 청소 아주머니 하나를 구인하거나 청소 업체를 하나 필요할 때마다 부르고, 고객 응대는 직접 앱으로 하는 방식입니다. Co-host 로 친구를 설정해서 두세명이 돌아가며 응대를 하기도 하죠.

Review 후기 관리하기

“리뷰란, 기대치와 현실의 간극이다” 라고 Ed가 얘기하더군요. 좋은 리뷰를 유지하는 건 그야말로 가장 중요한 일이라고도 할 수 있는데요.

• 가격 설정 : 너무 싸면 안 좋은 고객들이 많이 오고, 너무 비싸면 후기가 나빠집니다. 내 집에 맞는 적정 가격대를 찾는 과정이 필요해요.

• 사진을 너무 보정하지 않기: Ed는 사진을 다소 소박하게 찍어서 고객의 기대를 조절하고, 실제 집을 사진보다 더 좋게 느끼게 해서 좋은 리뷰를 얻는 전략을 사용합니다. 이는 고객의 기대와 실제 경험 간의 균형을 맞추는 데 도움이 됩니다.

CS 고객응대하기

고객 응대는 대부분 자동화가 가능해졌는데요. 에어비앤비에 오토메이션 기능이 있거든요. 자동 메세지 기능이나, 템플릿으로 자주 묻는 질문들에 답변을 미리 설정해두면 95%의 경우에는 즉시 응답이 가능합니다.

중요한 것은 빠른 응답과 애초에 질문이 나오지 않도록 처음에 가이드 를 제공하고, 메세지 스케쥴링을 통해 적절한 정보를 적절한 때에 제공하는 것입니다.

보통 몇 개는 직접 하다가, 조금 늘어나면 Co-host 기능을 사용해 부매니저를 두고, 15개 정도 넘어가면 Welgo 와 같은 전문 업체에 넘깁니다. 트레이닝 된 전문 CS 직원들이 24시간 응대를 해주거든요.

개인적인 팁으로는 고객 응대에서 중요한 것은.. 화내지 않는 것입니다. 감정적으로 반응하면 무조건 내가 지는 싸움입니다. 진상은 반드시 나옵니다. 진상은 본인이 진상인지 모릅니다. 이 때 화나지 않고 적절히 선을 긋고 나쁜 소리 절대 안하는 게 중요합니다 ! 🙂 

해외 부동산 투자 실전 만담회 남은 시리즈:

현재 해외에서 부동산을 구매하고 판매해본 있는 사람들의 경험 공유 만담회

오늘 3회: 국내 에어비앤비로 수익 내기 (9/1 오전 10시) (내용 변경됨)

→ 한국 단기 임대업 & 에어비앤비 운영을 통해 글로벌 대기업을 퇴사하고 현재 노마드 중이신 티나님이 본인의 경험과 노하우를 아주 자세히 탈탈 털어 소개해주셨습니다. 내용이 너무 좋아서 다른 분들 호응에 따라 뒷 내용을 취소하고 1시간이나 공유해주셨고, 해당 내용은 아래 설문 작성해주신 분들께 레코딩으로 곧 공유해드릴 예정입니다.

추가 앵콜 4회: 해외 에어비앤비 with Welgo 전문호스팅 업체 패널 (영문) (TBD)

에어비앤비를 통해 수익을 내는 방법에 대해 자세히 알아봅니다. 에어비앤비를 시작하는 두 가지 주요 방법과 투자 전략, 아비트리지, 렌트투바이 계약 등을 소개합니다. 일주일 만에 에어비앤비를 10개씩 셋업하는 400개 운영하는 친구의 리얼 노하우와 운영 및 관리 노하우를 공유하며, 에어비앤비 운영에 적합한 지역들을 리뷰합니다.

• 패널: 에어비엔비 셋업&운영 전문 업체 Welgo 에서 COO 를 보내준댔는데.. 곧 확정될 예정입니다 TBD (전세계 350개 이상 운영, 평균 별점 4.92)

5회: 해외 부동산 비자로 노마드 라이프스타일 설계 (TBD)

해외 부동산 투자를 통해 라이프스타일을 설계하는 방법을 제시합니다. 골든비자와 디지털노마드 비자의 혜택과 신청 방법, 세금 최적화와 자산 상속 전략을 설명합니다. 또한, 부동산 투자로 인한 라이프스타일 변화와 Plan B에 대한 다양한 논의를 진행합니다.

패널: 섭외 중, 혹시 해외 부동산 투자 경험을 함께 나누고 싶은 분 계시면 연락주세요.

궁금한 점이나 추가로 다뤄줬으면하는 사항이 있다면 [email protected] 으로 이메일 주세요.

→ 만담회 시리즈 신청하기

깨비 호텔 오너가 되실래요?

깨비 호텔 투자: 유닛 8개 중 3개 판매 완료, 건설 시작 전까지 마지막 할인 기회