에어비앤비 10개로 퇴사하고 디지털 노마드 된 썰

안녕하세요, 노마드정입니다 👋

이번 주에도 바쁘게 보내셨나요? 이번 뉴스레터는 지난 해외 부동산 투자 만담회 3차 내용을 정리해서 보내드리려고 합니다. 지난 만담회에서 “티나” 라는 분이 국내 에어비앤비 특집으로 국내에서 단기 임대를 운영하는 데 필요한 모든 정보를 공유했는데요, 오늘은 그 내용을 여러분께 자세히 설명해 드리려고 합니다 🤍

에어비앤비나 단기임대는 처음에 매물을 구하고 세팅하는 게 어렵지만, 그 이후에는 대략 95% 이상 자동화가 가능해, 일단 한 번 시작하고 나면 큰 유지보수 비용 없이 첫 몇 천만원 투자로 한달에 수십, 수백만원 단위 수익을 꾸준히 낼 수 있다는 매력이 있죠.

티나 님은 글로벌 대기업 재직 중이셨으나, 20대에 회사를 다니는 것보다는 여행을 하며 세상을 보고 싶어서 고민을 하던 중, 에어비앤비를 시작했다고 합니다. 꾸준히 늘려나간 덕에 5-6개 정도 운영할 지점부터는 퇴사하고 여행이 가능해졌다고 하는데요, 이후에도 꾸준히 늘려 현재는 전문 매니저를 두고 한국에서 운영하며 본인은 세계 여행 중이라고 합니다.

1. 한국 에어비앤비, 불법 아니에요?

한국에서 에어비앤비를 시작하려면 여러 가지 법적 제약이 있다는 것을 잘 아실텐데요. 만담회에서 티나님께서 한국에서의 에어비앤비 운영에 대해 자세히 설명해 주셨습니다. 중요한 법적 제약 사항들을 정리해보았습니다.

- 명의 제한: 한국에서는 한 사람당 하나의 에어비앤비 사업자만 등록할 수 있습니다. 여러 개의 에어비앤비를 운영하려면 추가 명의를 찾아야 하는 제약이 있죠.

- 전입 제한: 에어비앤비 사업자 등록을 위해서는 해당 주소에 전입신고를 해야 합니다. 따라서, 직접 해당 주소지에서 생활하는 것이 조건이 됩니다.

- 건물 용도 및 구조: 주택으로 등록된 건물이어야 하며, 최소 2룸 이상의 구조여야 사업자를 등록할 수 있습니다.

- 주민 동의: 같은 건물 내 거주자의 동의를 받아야 운영이 가능합니다. 이 때문에 상가 건물보다는 주거용 건물에서 운영하기가 더 어렵습니다.

이러한 규제들로 인해 한국에서 에어비앤비를 다수 운영하는 것은 까다롭지만, 법을 준수하면서도 운영 효율성을 높일 수 있는 방법들이 있습니다.

2. 주택에서 할 수 있는 숙박업 종류

한국에서 숙박업을 운영할 수 있는 세 가지 주요 방식이 있는데요, 각각의 특징을 알아두면 도움이 됩니다:

1. 외국인 관광 도시 민박업(외도민): 외국인 게스트만 받을 수 있으며, 국내인은 이용할 수 없습니다.

2. 농어촌 민박업: 농촌 및 어촌 지역에서만 가능하며, 도시 지역에서는 운영할 수 없습니다.

3. 한옥체험업: 한옥에서만 운영할 수 있으며, 전통 한옥을 구하는 것이 어려울 수 있습니다.

이 중 외도민은 외국인 게스트만 받을 수 있다는 단점이 있고, 농어촌 민박업은 도시에서 운영할 수 없어 제한적입니다. 반면 한옥체험업은 전입신고와 같은 제한이 없고 외국인과 국내인을 모두 받을 수 있는 장점이 있지만, 한옥 자체를 구하는 데 비용이 많이 들고, 매물이 적습니다.

3. 단기 임대와 숙박업의 차이점

에어비앤비와 같은 단기 임대와 전통적인 숙박업은 법적으로도 차이가 있습니다. 숙박업은 1박, 2박 단위로 운영되며, 청소나 체크인 서비스 등 숙박과 관련된 추가 서비스를 제공합니다. 반면, 단기 임대는 숙박에 특화되지 않고 최소 한 달 단위로 임대 계약을 맺는 방식으로 진행됩니다.

단기 임대의 장점:

- 전입신고가 필요 없음: 사업자 등록과 전입신고를 하지 않아도 됩니다.

- 여러 개 운영 가능: 여러 매물을 동시에 운영할 수 있습니다.

- 외국인 게스트 제한 없음: 외국인과 내국인 모두 받는 것이 가능합니다.

- 오피스텔에서도 가능: 주택뿐 아니라 오피스텔에서도 운영할 수 있습니다.

단기 임대의 단점:

- 수익성: 숙박업에 비해 수익률이 낮을 수 있으며, 숙박 관련 서비스를 제공하지 않기 때문에 추가 수익을 기대하기 어렵습니다.

단기 임대는 법적 허가를 받을 필요가 없다는 장점이 있지만, 수익률 측면에서는 숙박업보다 조금 낮을 수 있습니다. 이에 대해 웰고와의 인터뷰에서 자세히 다루었는데요, 각자에게 맞는 방식을 선택하는 것이 중요합니다.

4. 매물 구하기 팁

한국에서 에어비앤비를 운영하려면 가장 먼저 해야 할 일이 바로 매물 구하기입니다. 특히, 전대 동의를 받는 것이 가장 큰 도전 과제라고 할 수 있는데요, 티나님께서 몇 가지 팁을 공유해 주셨습니다:

1. 부동산 중개인과 신뢰 관계 형성하기: 중개인이 집주인과의 소통 창구가 되는 경우가 많습니다. 중개인의 신뢰를 얻으면 전대 동의를 받기가 훨씬 수월해집니다.

2. 집주인과의 소통: 전대 동의가 필요한 경우, 집주인과의 신뢰 관계를 잘 형성하는 것이 중요합니다. 처음부터 전대를 요청하지 않고, 임대 기간 동안 성실한 모습을 보인 후 전대 요청을 하는 방법도 효과적입니다.

3. 책임감 있는 모습 보이기: 월세를 제때 납부하고, 집을 깔끔하게 유지하는 등의 모습으로 신뢰를 쌓으면 전대 동의를 받을 가능성이 높아집니다.

4. 현지 탐색: 단순히 인터넷으로 매물을 찾는 것뿐만 아니라, 직접 발품을 팔아 매물을 탐색하는 것도 좋은 방법입니다.

5. 운영 노하우

에어비앤비나 단기 임대를 운영할 때 가장 중요한 것은 운영 효율성입니다. 운영 초기에는 여러 가지 어려움이 있을 수 있지만, 노하우를 쌓으면 더욱 효율적으로 관리할 수 있습니다.

- 오프라인 매니저와 온라인 매니저 고용:

- 오프라인 매니저는 청소, 유지보수, 긴급 상황 대응 등을 담당하며, 직접적인 숙소 관리를 합니다.

- 온라인 매니저는 예약 관리, 고객 응대, CS 업무, 가격 설정 등 온라인 상의 업무를 맡습니다.

- 매뉴얼 작성:

- 게스트용 매뉴얼: 체크인 방법, 시설 사용법, 주변 안내 등을 명시한 매뉴얼을 제공하면 고객의 문의를 크게 줄일 수 있습니다.

- 직원용 매뉴얼: 청소나 유지보수 업무를 명확히 정리해 놓으면 직원들도 더 효율적으로 일할 수 있습니다.

- 자동화 시스템 구축:

- 예약 관리 시스템을 자동화하고, 메시지 템플릿을 사용해 고객 응대를 더욱 원활하게 처리할 수 있습니다.

- 청소와 유지보수 일정도 자동화 시스템을 통해 관리하면 운영 부담을 크게 줄일 수 있습니다.

6. 해외 에어비앤비 운영 인사이트

이번 만담회에서 특별히 Welgo의 파운더와 함께한 해외 에어비앤비 운영 팁도 공유되었습니다. Welgo는 전 세계에서 350개 이상의 에어비앤비를 운영하는 전문 업체인데요, 그들이 제공한 팁들을 바탕으로 해외에서 에어비앤비를 운영할 때 고려해야 할 사항들을 정리해보았습니다.

- 위치 선정: 관광지, 비즈니스 중심지, 대학가 등 수요가 많은 지역을 선택하는 것이 중요합니다. 또한, 각 도시의 에어비앤비 규제 여부를 철저히 확인해야 합니다.

- 물건 구입 vs 임대: 물건을 구입하면 초기 비용은 크지만 장기적으로 자산 가치를 기대할 수 있습니다. 반면, 임대를 한 후 재임대(렌탈 아비트라지)를 하면 초기 비용은 낮지만, 수익률도 낮을 수 있습니다.

- 인테리어: 현지 문화를 반영한 디자인으로 숙소의 매력을 높이는 것이 중요합니다. 또한, 고품질의 사진을 통해 리스팅 경쟁력을 확보해야 합니다.

- 가격 설정: 경쟁 숙소의 가격을 분석하고, 시즌에 따라 가격을 유연하게 조정해야 합니다.

7. 수익성

정확한 수익성은 상황에 따라 다르지만, 일반적으로 Welgo의 경험에 따르면, 에어비앤비 운영 시 평균 마진율은 약 17%입니다. 높은 성과를 낼 경우, 마진율은 27-30%까지 오를 수 있습니다. 특히, 현지 관리팀을 잘 구성하고 운영 효율성을 높이면, 더 높은 수익을 기대할 수 있습니다.

마무리

이번 뉴스레터는 에어비앤비 운영에 대한 실질적인 팁을 제공하는 데 중점을 두었습니다. 국내외에서 에어비앤비나 단기 임대를 시작할 때 꼭 알아야 할 사항들과 운영 효율성을 높이는 방법들을 자세히 설명해 드렸는데요, 이 내용이 여러분의 부동산 투자에 도움이 되길 바랍니다.

혹시 추가적인 궁금한 사항이 있으시면 언제든지 해당 이메일에 답장으로 문의주세요. 수요가 있다면 다음에도 유익한 세션 마련해보겠습니다.

나도 에어비앤비 해볼까?

한국에서 불법 에어비앤비 운영은 사실상 내년 말까지가 마지막이라고 합니다. 내년 말부터는 영업허가증이 없는 계정의 숙소는 모두 삭제처리 된다고 하네요. 서울에는 대부분이 불법 매물에 속한다고 합니다.

만약 에어비앤비와 같은 단기 임대 사업에 관심이 있으시다면, 티나님이 공유해주신 바와 같이 합법적으로 국내에서도 운영하거나, 또는 해외에서 운영해 볼 수 있습니다. 관련해서 다룬 여러 포스팅이 있으니 참고해보세요:

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